第三节 拆迁补偿主体变化带来的复杂情况和处理
房屋拆迁，最关键的问题，笔者认为是补偿难。抛开拆迁人故意压低补偿标准的因素和现行法律制度的不完善与不合理的因素之外，拆迁补偿主体千变万化，而拆迁人和管理机关及人民法院不能把握变化，是补偿不合理或出现误差的重要原因。为此，本书将介绍这种变化的几种情况。
一、因婚姻带来的复杂情况及处理
婚姻，是社会关系的一种十分重要的形式，是由男女两性结合而成的，被当时社会制度所确认的夫妻关系。婚姻由结婚而成立，至双方离婚或一方死亡而终止。但婚姻终止，其法律后果并不终止，反而产生作用于拆迁活动。
在我国古代，婚姻有两种含义，既指双方间的夫妻关系，也指男女之间的嫁娶仪式。在近代的世界各国立法对婚姻的定义更是丰富多彩。有的国家立法对婚姻仅指夫妻关系或曰婚姻关系；有的国家则指建立婚姻关系的结婚行为；还有的国家与我国古代的含义相同，既指夫妻关系，又指婚姻行为。
在现代，社会主义国家和资本主义国家对婚姻的界定逐渐趋向一致，但仍存在区别。社会主义国家的婚姻法对婚姻的界定，比较侧重于社会关系说，强调婚姻是男女之间的一种社会关系，其变化发展的性质与特点由社会生产关系所决定。而西方国家则侧重于契约说，认为婚姻是公民的民事权利义务的一种契约，其产生和消灭都具有合同的特点，适用一般合同的规定。由于东西方的价值观和法学理论的差异，大多数社会主义国家包括我国，是将婚姻作为社会关系中独立的民事关系而独立存在的种类，大多数资本主义国家，是将婚姻关系作为民事关系的一种，认为婚姻关系是从属于私有财产关系的。有趣的是，近十年来，无论是东方还是西方，在婚姻关系所导致的有关财产权利的变化上的规定却惊人地相似，这个社会现象正好证明马克思主义理论中关于生产力决定生产关系、存在决定意识、经济基础决定上层建筑的学说的科学性。
我国法律所指的婚姻是指男女双方依法结成夫妻关系，共同生活。其生活内容包括精神生活、性生活和物质生活三个方面。
（一）一般原则
由于男女双方确立或丧失婚姻关系，在房屋的所有权和使用权方面就会发生相应的变化。我国法律规定，夫妻在夫妻关系存续期间所得的财产，除继承或赠与中的遗嘱和赠与合同以及双方的约定明确规定只属各自所有的外，均为夫妻共同财产。这就包括了用夫妻双方的所得或一方所得的工资、奖金、生产经营收益、继承或赠与所得财产购买的房屋或继承和受赠所得的房屋，一旦被拆迁，无论该房屋所有权证上的所有权人系一方姓名还是双方姓名，均为双方共同财产，有平等的处理权。在这个问题上，民间争议较大的是，双方收入悬殊较大，如一方系高收入人群，另一方下岗，而房屋所有权证以收入高的一方申领，往往会造成错觉，认为属收入高的一方所有，而忽视收入低的一方存在。依据我国婚姻法和相关司法解释，夫妻关系存续期间购买或建造的房产，至拆迁时如一方死亡，或解除婚姻关系，应按共同财产分配权利，进行补偿安置。
在按上述原则处理的司法实践中，夫妻关系存续期间还有一些特殊情况也应按夫妻共同财产处理。
（1）一方以个人财产投资取得的收益购买的房产。
婚前财产各归各，但一方以婚前的个人财产在婚后进行投资所取得的收益，又以该收益去购买房产，这种房产应视为共同所有的财产。
（2）以男女双方的住房补贴、住房公积金购买的房产。
在住房改革后，改实物补贴为货币补贴，职工的住房补贴、住房公积金购买的房产在拆迁时如离婚或一方死亡，应作为共同财产处理，一般无争议。但特殊情况尚有应当取得的住房补贴、住房公积金，作为按揭购房担保所购房产，依最高人民法院的司法解释，也应做共同财产处理。
（3）以男女双方的养老保险金、破产安置补偿费购买的房产。
在一般情况下，养老保险金和破产安置补偿费具有个人身份的特征，尤其是养老保险金更是如此。然而，这些钱仍属共同财产的范畴，如此款购得房产，也应列入夫妻共同财产的范畴，拆迁时离婚或一方死亡则按共同财产处理补偿事宜。
（4）以知识产权的收益购买的房产。
随着社会的进步，公民知识产权中的财产性收益呈上升的趋势。以夫妻中一方或双方所有的知识产权中的收益去购买的房产，依法属于夫妻共同财产，遇到拆迁，如一方离婚或死亡，亦按共同财产处理。
（5）承租房。
由一方婚前承租，婚后共同财产购买的房屋，虽然产权证书登记在一方的名下，应当视为共同财产，这一类争议甚少。但婚前以一方名义承租，婚后共同居住继续承租的实行标准租金的房屋遇上拆迁怎么办？现行法律政策给承租人的补偿怎么分配？如双方离婚或一方死亡怎么办？笔者的意见是：
第一，如双方离婚，该补偿款应视夫妻共同生活的年限考虑，如婚期较短，且未生有子女，则不应视为共同财产；如夫妻生活时间较长，且生有子女，应本着照顾妇女、儿童的原则，视为共同处理给予补偿安置。
第二，如承租人死亡，其配偶本享有继续承租权，故该房屋如遇拆迁，宜按共同财产处理。
（6）父母为双方购置的房屋的处理。
当事人结婚后，一方父母出资为双方购置房屋出资的，如明确表示给双方的该房屋应视为共同财产，但未有明确表示的除外。这一点比过去的规定有一个程序性的变化。过去的司法实践，是以无表示推定为共同财产，而现在是有明确表示给双方，才认定为共同财产。
（二）不认定为共同财产的特殊情况
除了上述认定为共同财产的原则之外，法律和司法解释对不认定为共同财产也有一些原则性的规定。
（1）用彩礼购买的房屋的处理。
在国内，特别是经济欠发达地区，婚前男方给付女方彩礼十分普遍，如用彩礼购房怎么办？在离婚案件中，彩礼的处理十分棘手，在拆迁实务中特别是农村彩礼问题也是常见的争议焦点之一。在一般情况下，财礼属于赠与，一旦送出便难以回头，但有下列特殊情况则另当别论：
第一，双方虽有婚约但尚未办理结婚登记手续的；
第二，双方办理结婚登记手续，但确未共同生活的；
第三，婚前给付导致给付人生活困难的。
对上述三种情况，如用彩礼所购房屋遇上拆迁时离婚，一是可要求女方退还彩礼。二是如女方不退，便可在房屋拆迁补偿款中主张与彩礼相等金额的权利。
（2）以军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费购买的房产属军人的个人财产，如遇拆迁时离婚或军人死亡，宜按照军人的个人财产处理。如离婚，对方不享有补偿安置权；如军人死亡，依继承法的规定处理。
（3）以军人的复员费、自主择业费等一次性费用购买的房屋的处理。
对以军人的复员费、自主择业费等一次性费用购买的房屋，如在拆迁时离婚或军人死亡，一般以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值（即将发放到军人名下的前述费用总额按70岁人均寿命与军人入住时实际年龄的差额予以均分的金额），所得数额即为共同财产，其余为军人个人财产。以此比例为房屋拆迁补偿款的分配比例。
（三）处理原则
1．一般原则
对结婚和离婚引起的补偿权的争议，原则可由其自行协商，除损害其他产权人和未成年子女的权益外，拆迁人一般不可干预。有必要时，也只能做一些疏导工作。如双方协商不成，可由其中的一方起诉，然后按人民法院裁判订立房屋拆迁补偿协议或履行房屋拆迁补偿协议。
如因婚姻关系引起产权争议而影响拆迁整个进度的，拆迁人也可以按照城市房屋拆迁法的规定，申请房屋拆迁主管部门裁决，以加快拆迁的进度，并根据裁决及时为被拆迁人提供货币补偿和安置用房及周转用房。如被拆迁人对裁决不服，而向法院起诉，拆迁人可一边应诉，另一边申请强制拆迁。补偿和安置问题留待法院生效裁判后再定。当然，如果时间许可且有协调可能，拆迁人可以以第三方的身份，努力劝导争议双方在公平、公正的原则上解决双方的争端，尽快达成房屋拆迁补偿安置协议，甚至可以明确补偿安置的金额或安置办法，先拆迁，争议留给被拆迁人之间慢慢解决。
2．具体办法
对属于夫妻共同财产的房屋，如在拆迁时离婚，并引起对房屋拆迁补偿安置权利争议，人民法院一般按下列具体办法处理：
（1）婚后双方对一方婚前所有的房屋进行修缮、装修、原拆原装或者已遇上拆迁，实行产权调换的，如此次拆迁前离婚时产权未变更的，此次补偿安置的权利属产权人所有。对增值部分，另一方享有折价补偿的权利，对扩建部分的房屋应按共同财产处理。
（2）夫妻共有的房屋，拆迁时离婚的尽可能采取货币补偿的方式。一方坚持选择产权调换的，应根据双方住房情况和照顾抚养子女或无过错方等原则给予产权调换，但分得房屋的一方应给予另一方相当于房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。
（3）婚前一方所有的房屋在婚后共同生活中自然毁损、消耗、灭失的，离婚时遇上拆迁，要求在现存的共有房屋中格外多占份额的，不予支持。如一方的房屋在婚前灭失获得补偿或变卖的价款用于婚后共同生活的，其要求在现存共有房屋中格外多占份额的，可视情况予以支持。
（4）婚前一方借款购置的房屋已转化为共同财产的，该借款应视为共同债务，如拆迁时离婚应在补偿金额中考虑偿还，原则上可由双方协商处理，协商不成可由人民法院依法析产，拆迁人再根据其析产的结果支付补偿金。
（5）夫妻双方离婚时遇拆迁，双方均要求产权调换的，如双方同意或者双方经济、住房条件、婚姻破裂责任基本相同的，可由其双方以竞价的方式确定新的产权人。未取得产权或使用权的另一方可按竞价金额获得补偿。
（6）夫妻分居两地分别所有管理、使用的房屋或以双方的共同财产购置的房屋，应属双方共同财产。如遇离婚，可归各自享有补偿安置的权利，但一方过多，相差悬殊的，可以用与差额相当的财产补偿另一方。
（四）假离婚带来的拆迁争议
拆迁是一个复杂的课题，而人们的婚姻则是一个更复杂的问题。在拆迁期间的离婚的真与假就成了一个热门话题。而拆迁中的假离婚事件具有广泛性。例如，苏州市枫桥街道东浜社区张步村村民为多拿拆迁补偿费争相假离婚，有的全家都在“闹离婚”。此前还有媒体报道，四川宜宾革坪村有86对夫妻，为在房屋拆迁中获得更多的补偿而纷纷离婚。为应对当地的房屋拆迁补偿规定，他们都是主动“拆人家”的，而且无一例外都是“协议离婚”。实际上，他们除了把一本结婚证书换成了离婚证书以外，家庭关系没有任何改变，连离婚后的分居都没有发生。
1．拆迁中假离婚的概念及特征
拆迁中的假离婚行为主要是指夫妻一方或者双方无离婚的真实意思但为了牟取拆迁补偿中的有利地位、争取较婚姻存在更多的补偿安置而双方同谋或受对方欺诈而作出离婚的意思表示。
一般而言，拆迁中的假离婚包括两种情形：一是通谋离婚；二是欺诈离婚。
通谋离婚，是指婚姻当事人双方为了牟取拆迁补偿中的有利地位、争取较婚姻存在更多的补偿安置串通暂时离婚，等目的达到后再复婚的离婚行为。通谋离婚具有以下基本特征：
（1）双方当事人并无离婚的真实意思，不符合协议离婚的实质条件。
（2）双方当事人以离婚为手段，以达到共同的或者各自的目的。
（3）双方均有恶意串通离婚的故意，共同采取欺诈或者隐匿事实真相的方法，欺骗婚姻登记机关以获取离婚登记手续。
（4）通谋离婚一般具有暂时性，待预期目的达到后，双方通常按约定复婚。
欺诈离婚则是指婚姻当事人双方约定为了牟取拆迁补偿中的有利地位、争取较婚姻存在更多的补偿安置串通暂时离婚，等目的达到后再复婚但一方并无复婚意图的离婚行为。欺诈离婚往往有一方已有真实的离婚意图，结果一般是弄假成真。
2．假离婚的成因
一般来说，各地出现的假离婚现象的背后都是为了多得补偿。具体地说造成假离婚的原因，一是拆迁户为了牟取不正当利益。在农村集体土地征收和城市拆迁过程中，被拆迁人需要予以拆迁补偿安置。由于拆迁安置补偿政策对无房户有一定照顾，甚至部分补偿款项以户为单位发放，于是一些人得知拆迁消息后，为获取更多的补偿款或安置房面积，夫妻双方紧急离婚，或者住房归一方所有，或者由一户分为两户，以达到获得较大利益的目的。
南京晨报2009年2月23日报道：《南京百对夫妻“闹”离婚 分户拆迁可多拿1.8万》。“根据规定，如果拆迁户在第一时间（2月12日—3月12日），按照拆迁协议拆迁，可以得到15000元分户补偿和3000元奖金，加起来就是18000元，所以，不少村民开始试图利用分户来获取更多的补偿金，而对于拆迁部门来说，只要拆迁户出具了合法的离婚分户手续，他们就得按照规定支付拆迁补偿”。
可见，这一状况的背后有着复杂的社会原因。
二是政府的拆迁安置补偿政策有漏洞，让一些贪图个人私利者有机可乘，不择手段地侵犯国家利益。同时，地方政府发现问题后，多采取默认和听之任之的态度，进一步放纵了群众效仿的行为。
三是部分群众法律意识淡薄，从众心理严重。他们以为：大家都在这样做，这最多就是钻漏洞，不可能是犯罪。正是这样的从众心理导致了此类行为愈演愈烈。
在涉及家庭的局部利益面前，婚姻一下变得如此“脆弱”，有多方面原因。随着社会的发展，人们的婚姻观念悄然发生了变化，社会对离婚的宽容度逐渐提高。现在的离婚者不用像过去那样顾及旁人的冷眼，家人和亲友给了他们更多的理解和包容。这使一些人在“低保金”、“再就业”“拆迁费”“征地补偿”等利益诱惑面前，不再顾忌选择虚假的“协议离婚”，以获得额外收益。
俗话说的“宁拆十座庙，不破一桩婚”在物质面前就失去效力。婚姻登记机关本应严格把关，及时制止虚假协议离婚。但实际问题是，离婚涉及个人隐私，一般人无权调查，也不能干涉。在现行制度下，办理协议离婚手续简便，只要当事人出具本人的户口簿、身份证、结婚证，以及双方共同签署的离婚协议书，就具备离婚条件了。婚姻登记机关即使察觉到当事人离婚有假，也无法律支持登记机关拒办离婚登记。
3．对拆迁中假离婚的对策。
假离婚的出现，损害了拆迁补偿的公正性，有损社会诚信风气。如何堵住假离婚的漏洞，首先要认清假离婚背后的无形之手，哪里有不合理的土政策，哪里必然会有假离婚。所以，杜绝房屋拆迁安置补偿中假离婚现象对策的关键是补偿安置的标准在制定时要充分依靠群众、讲究科学、减少漏洞。政府在制定房屋拆迁安置补偿标准时，尽量将以“户”为主的计量方式改为以“人”为主，取消户头优惠，把安置补偿款物补偿到人头。如重庆和成都规定被征地拆迁农转非人员住房安置的人均建筑面积标准为30—35平方米，成都市的农房搬迁奖励完全按人头计算。这样可防止一些人利用“假离婚”、“假结婚”或其他途径骗取动迁补偿款物。
其次，在处理疑似假离婚套取补偿安置款物案件时，分清夫妻双方是真离婚还是假离婚至关重要。判断夫妻双方是真离婚还是假离婚要重调查研究。如询问基层群众组织、被拆迁户所在单位、被拆迁户的邻居及其他群众。这里就有一个基础性的工作，即拆迁的补偿安置方案要合理合法，能得到绝大多数人的拥护。否则，对此调查处理就得不到群众的支持。
再次，对借假离婚骗取安置款物的行为查明后要公正处理，决不让违法者在经济上得好处。虽然法律对此没有直接的明文规定，但并非无法可依。例如，《民法通则》第58条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为属于无效民事行为。因此，若以假离婚为手段套取安置款物的，该离婚协议无效，情节严重的应依法追究刑事责任。拆迁人（或者利益受到损失的单位）可以向人民法院起诉假离婚者的行为，追回多支付的安置款物。
需要说明的是，确认假离婚应当事实清楚、证据充分，切忌随意性和草率行事。
4．一个判例。
拆迁中的假离婚在实践中对社会风气破坏甚大，但也可能坑害自己。《北京青年报》2004年7月29日报道的北京西城区法院审判的这类案件很有代表性。
据该报报道，为了拆迁多要房，该夫妻俩办理了假离婚，几年后，一直生活在一起的“离婚夫妻”又以原结婚证丢失为由，到民政部门骗取了婚姻关系证明。当初离婚时妻子认为反正是假离婚，没必要分割财产，所以同意全部财产归丈夫所有。而这次真离婚之后，妻子用丈夫名下的4.3万元存款购买个人保险和过日子，丈夫却起诉要求妻子返还他名下的6万元存款。
西城法院受理了王强起诉前妻林兰返还财物案后进行审理时，王强说他和林兰1999年协议离婚，双方约定共同财产归王强所有，而离婚后林兰把他名下的6万元存款取走。王强请求法院判令林兰返还6万元存款。
而林兰却在法庭上说，1999年她和王强为了拆迁多要房商量办理了假离婚，经法院调解离婚后她和王强一直以夫妻关系共同生活。王强名下的6万元存款中3万元是她母亲给的，后这6万元存款王强取走了1.7万元，林兰取走4.3万元用于购买个人保险和给孩子交学费等家庭开支，她不同意王强的诉讼请求。庭审中，林兰还向法庭出示了一张婚姻证明，证明她和王强并没有离婚，所以王强没有理由向她索要6万元存款。
法院审理查明，王强和林兰离婚时，双方自愿达成离婚协议，儿子由王强抚养，林兰每月给300元抚养费，夫妻共同财产都归王强所有。为了达到个人目的，2003年10月，两人谎称结婚证丢失，又到民政部门补办了假婚姻证明。法院认为，经法院调解王强和林兰的婚姻关系已经解除，2003年两人在民政部门骗取的结婚证明无效。离婚时双方表示没有夫妻共同存款需要分割，所以离婚后登记在王强名下的6万元存款应认定为王强的个人财产，林兰应返还取走的4.3万元。妻子林兰本想用假离婚达到拆迁多要房的目的，没想到丈夫假戏真做，合法地占有了家里的存款。这真是聪明反被聪明误。
二、因继承带来的复杂情况及处理
人有生，便有死，而遇上拆迁这种生活中的动荡，死亡概率的增高也是必然的。由于房屋产权人在拆迁前或拆迁期间的死亡，使得拆迁活动出现了复杂情况，必须针对性地处理，也给拆迁管理工作带来新的课题。
《中华人民共和国继承法》第2条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”根据这一规定，在拆迁活动中遇到房屋所有权人死亡的情况，继承人便依法享有被拆迁房屋的补偿权。房屋拆迁补偿安置协议只能与继承人签订。这里带来的困难，一是要明确谁是继承人，二是继承人往往是多个，还需明确他们各自的份额，一点也不能出现差错，否则就可能导致合同无效。原来已与被继承人订立的协议履行完毕的，一般不会有与拆迁人的纷争。如果协议尚未履行或未全部履行的，被继承人的权利义务便由继承人承受。因此，房屋拆迁活动，无论是城市，还是农村都会遇到因产权人死亡产生的继承而给拆迁活动增加的变数。
（一）法律关于继承的一般规定
继承是将死者生前的权利义务承接下来的法律制度，这个权利义务毫无疑问地包括了作为被拆迁房屋的所有人的全部财产权利义务。
房屋拆迁中的继承具有以下法律特征：
第一，被拆迁房屋的所有人死亡是引起继承发生的法律事实。被拆迁房屋的继承必须是因所有人的死亡而发生，不管死者生前有无意思表示，只要出现了被拆迁房屋所有人的死亡这一法律事实，就成为继承开始的法定原因，由此必然产生继承的法律后果。
第二，被拆迁房屋属于死者合法所有，是继承产生的基本物质要件。从法理上讲，继承关系是从房屋所有关系中派生出来的。没有死者生前合法所有的房屋，而且该房屋列入拆迁范围，就不会产生城市房屋拆迁中的继承问题。
第三，被拆迁房屋必须要有合法的继承人或受遗赠人，即法定继承人和合法、有效的遗嘱的继承人和受遗赠人。实践中，有的继承人丧失继承权的，也不属于合法继承人。如果被拆迁房屋的所有人死亡后，没有合法的继承人或受遗赠人或继承人、受遗赠人放弃继承权，该房屋的补偿权利只能收归国家或集体组织所有。
第四，被拆迁房屋的补偿权利等于或大于死者承担的债务。否则继承人的遗产不足以清偿，就可能放弃继承权。由此产生的债务清偿关系不是继承关系。
（二）拆迁人死亡产生的复杂情况
根据我国现行法律规定，被拆迁人死亡导致拆迁当事人中被拆迁人的变化，主要是补偿安置权利的转移，其形式表现为以下几种：
第一，法定继承；
第二，遗嘱继承和遗赠；
第三，遗赠抚养协议；
第四，无人继承又无人受赠。
1．法定继承人
法定继承又称“无遗嘱继承”，是将被拆迁房屋所有人的权利义务按照法律规定的继承人的范围和遗产分配办法转移给继承人的继承方式。根据《中华人民共和国继承法》的规定和房屋拆迁的实践，凡具有以下六种情况之一的，均应依法定继承来确定被拆迁房屋补偿权利义务的归属：
（1）被拆迁房屋的所有人生前没有用遗赠协议的方式对房屋作出全部处理，其未处理和房屋在没有遗嘱继承的情况下，适用法定继承；
（2）被拆迁房屋的所有人生前没有用遗嘱的方式对房屋作出全部处理，其未处理的房屋适用法定继承；
（3）被拆迁房屋的所有人生前虽有遗嘱，但遗嘱违法而无效或者部分无效，则无效的部分涉及的房屋适用法定继承；
（4）被拆迁房屋的遗嘱继承人或受遗赠人，放弃继承权或拒绝接受遗赠，而且该房屋的所有人有法定继承人的，适用法定继承；
（5）被拆迁房屋的遗嘱继承人或受遗赠人因有法律禁止的行为导致丧失继承权和受赠权的，该房屋适用法定继承；
（6）被拆迁房屋的所有人设立遗嘱所指定的继承人或受赠人先于立遗嘱人死亡，该遗嘱不发生法律效力，该房屋适用法定继承。
作为财产转移的重要形式，法定继承具有两个特点：一是法定继承严格建立在人身关系基础上。确定法律继承人的范围、顺序和遗产份额的依据是血缘关系、婚姻关系和抚养关系，并且严格限定在有抚养关系的家庭成员的范围之内。二是法定继承人的范围、顺序和遗产的分配原则，均由法律加以规定，属于强制性的规范，任何组织或个人均无权改变。
2．遗嘱继承和遗赠
遗嘱继承，是“法定继承”的对称。指继承人及其继承份额按照被拆迁房屋的所有人生前的遗嘱规定进行权利转移的方式。如果被拆迁房屋的所有人生前在遗嘱中指定将该房屋给法定继承人以外的人或单位、国家，则成为房屋拆迁补偿权的遗赠。
由于遗嘱继承是在否定了一部分法定继承人的继承权，使一个或部分继承人受益，从所有权人（立遗嘱人）的角度是其所有权的行使，而从全部法定继承人的角度又可能是不公平的，因此，法律对遗嘱继承做了一定限制，主要体现在两个方面：
第一，遗嘱成立的形式要符合法律规定，一般均应以书面、录音、录像等易于查证核实的形式订立。书面遗嘱要亲笔书写，签名并注明时间。代书遗嘱，立遗嘱人必须亲笔签名或按指印，代书也要签名，还要有两个以上见证人签名证明。录音、录像遗嘱也要有两个以上见证人证明。口头形式只有在生命垂危、紧急情况、来不及采用别的形式的情况下，方可采用，一般也要有两个以上见证人。危急情况解除后，能采用书面或录音形式立遗嘱时，原立的口头遗嘱即归无效。
第二，遗嘱的内容也有相当的限制。如“应当对缺乏劳动能力及没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额”等。
对涉及遗嘱继承的补偿，应认真审查，如无确实把握确定遗嘱是否合法有效的，一般可由有关部门证明，必要时可要求公证处或人民法院确认其有效性。
3．遗赠抚养协议
根据《中华人民共和国继承法》第31条规定，公民可以与抚养人（包括公民或集体所有制组织）签订遗赠抚养协议。例如，双方按照协议的约定，抚养人承担房屋所有人的生养死葬的义务。从而享有遗赠的权力，取得死者房屋以及其他财产的权力。
遗赠抚养协议的效力高于遗嘱继承和法定继承，源于其权利产生的不同。在城市房屋拆迁活动中，遇有拆迁房屋所有人立有遗赠抚养协议、遗嘱，又有法定继承人的情况，只能适用遗赠抚养协议，与抚养人订立房屋拆迁补偿安置合同，由抚养人享有补偿权。这是因为，法定继承是在没有被继承人和继承人的意思表示情况下，依照法律规定进行的；遗嘱继承是被继承人的意思表示；而遗赠抚养协议是遗赠人和抚养人双方意思一致的协议，是一种有偿合同性质的双方法律行为。
对遗赠抚养协议不能适用的情况，有关司法解释做了规定。如抚养人不履行协议约定的义务时，协议可以解除，抚养人不仅不能享有受赠权，而且已支付的供养费用也不能补偿；遗赠人不履行协议，导致协议解除的，应补偿抚养人已支付的供养费用；由国家和社会以及集体组织供给生活费用的烈属和享有社会救济的城市居民死亡后，其遗产仍应按遗嘱继承，无遗嘱时，按法定继承，无法定继承人时收归国有或所在集体组织。
4．无人继承又无人受赠的房屋的处理
实践中，有时会出现被拆迁房屋的所有人死亡，没有法定继承人，也无遗嘱的情况，对此应按《中华人民共和国继承法》第32条规定：“无人继承又无人受遗赠的财产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。”拆迁人应主动与当地政府和死者生前所在单位联系，按拆迁补偿方案的规定或房屋财产评估结果，将补偿金交到国库或集体所有制单位。
如果被拆迁房屋的所有人没有遗嘱，也无法定继承人，但有依靠其抚养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外对其抚养较多的人，依照有关司法解释，这两种人对无人继承又无人受赠的被拆迁房屋，可以享有适当的补偿权利。
（三）房屋拆迁补偿权继承的基本原则
拆迁人不是司法机关，没有对被拆迁房屋所有人死亡之后引发的继承问题的裁判权。但掌握被拆迁房屋补偿权继承的基本原则与继承人正当行使继承权同样重要，有利于拆迁工作的进行。
1．男女平等的原则
《中华人民共和国婚姻法》第24条规定：“夫妻有相互继承遗产的权利。”《中华人民共和国继承法》第9条规定：“继承权男女平等。”这些规定突出体现了我国法律公民面前一律平等的原则。
在实践中，由于几千年形成的重男轻女、男尊女卑的封建观念的影响，女人的社会地位低于男人，表现在城市房屋拆迁所有权的继承方式也是突出的。夫妻双方一方死亡的如是女方，男方对财产的继承基本上不会有问题，而如果死的是男方，女方的权利就容易受到干扰。
男女平等，不仅是夫妻之间继承的平等，还包括子女之间对父母遗留房屋的继承权平等。实际工作中，主要是已嫁的女儿的权益容易被忽视。如某市的拆迁项目，被拆迁房屋的所有人在合同订立后死亡，其子以继承人的身份来领取拆迁补偿金。领款时出示了户口，工作人员确认其父子关系后办理了领款手续。一个月后，死者的女儿找上门来，因为早已出嫁，死者的户口本上无此女儿的名字。因此，引起了诉讼，虽然死者几个儿子及时退了一部分款给死者的女儿，但人家姐弟间不起诉，告的是拆迁人。拆迁人败诉，自然要承担诉讼费。假设死者的儿子领款后远走高飞，三两载不回来，还不知如何结果。因此，无论是继承人中的女儿，还是拆迁人对此都要及时主张权利，工作切不可粗心。
2．照顾弱者的原则
在房产拆迁补偿权的继承中，照顾弱者的原则得到充分体现，这是与现代社会法治和道德要求相一致的。主要体现在以下法律规定上：
第一，确立遗赠抚养协议的优先地位，确立遗赠人，使绝大多数老人的生养死葬问题有了保障，使他（她）们仍能安度晚年；
第二，非继承人但依靠被继承人抚养、缺乏劳动能力又没有生活来源的人，可以分得适当的遗产，这些弱者的生活因而有了一定的保障；
第三，遗嘱继承不能剥夺缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承份额，否则遗嘱无效；
第四，分配遗产时，对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，应当照顾，可以多分；
第五，当死者遗产不足清偿债务，而又有老幼病残的继承人时，被拆迁房屋的补偿金应当优先用于照顾这些老幼病残的继承人，而不是优先还债。
3．权利和义务相一致的原则
在处理被拆迁房屋补偿权转移时，要坚持权利义务相一致的原则。对此，主要反映在两个方面：
一是承受拆迁补偿合同的权利义务时，义务跟着权利走，谁承受权利，就要承担相应的义务。例如，被拆迁房屋的所有人死亡，其配偶享受了产权调换房屋的所有权，就必须承担该被拆迁房屋按时搬迁的义务。其子女如对补偿权有争议，应由其负责解决。如承担不了相应的义务，其权利的承受则需要法律的有力支持。
二是在分配被拆迁房屋补偿权时，除了确需照顾的弱者之外，原则上继承人之间应是多尽义务多分，少尽义务少分，不尽义务不分。突出的规定是对继承人丧失继承权的法律规定。
《中华人民共和国继承法》第7条：“继承人有下列行为之一的，丧失继承权：
（1）故意杀害被继承人的；
（2）为争夺遗产而杀害其他继承人的；
（3）遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；
（4）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。”
拆迁人和被拆迁人的继承人在订立房屋拆迁补偿合同和履行合同义务时，对此权利义务的规定应当事先知晓，避免不必要的返工。
4．互谅互让、和睦团结的原则
《中华人民共和国继承法》第15条规定：“继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。”
对城市房屋拆迁活动中被拆迁房屋补偿权的继承，继承人之间应当按照法律规定，本着互谅互让、和睦团结精神协商形成一致意见后，再与拆迁人订立或履行合同，这样做有利于拆迁活动的顺利进行。
对继承人的协商，拆迁人和管理机关一般不干预，但方便时可从旁协助。如提供协商地点、提供资料、提出参考的补偿安置方案等等。这样做的目的是为了加快拆迁进度，同时又有利于继承人之间的团结。一旦发现拆迁当事人的争议无法解决时，应由当事人通过法院诉讼解决，最终按生效的裁判文书执行，但房屋可采用先予拆除、补偿金提存的办法。
三、因共有产生的复杂情况和处理
共同所有即共有，是财产所有的一种形式，它比单个主体所有更为复杂，稍有处理不当，便可引发纠纷。因此，在拆迁活动和管理中，掌握和了解法律对共有的规定，有利于拆迁纠纷的防范与处理。
（一）法律对共有的一般规定
法律上的共有，就是两个或两个以上的民事主体对同一项目财产共同享有所有权。在房屋拆迁的实践中，一些老的民宅和股份制、有限公司、合伙、合作企业的房屋所有权常会出现所有权共有的情况。例如，兄弟多人出资买房或继承父母的房屋，但房屋产权证系一人或多人的名字。又如合伙企业购买的房屋，而企业歇业，该房屋便为合伙人（股东）的共有财产。对这些房产的拆迁，如果不尊重共有人的意见，就可能导致补偿行为无效。
房屋所有权的共有，可以共同劳动、共同出资购买、共同经营、共同继承所产生；也可以由某种特定身份而产生，如婚姻导致一方的房屋符合一定条件时便成为夫妻共有房屋。从国内外比较一致的划分方法，共有可以是共同共有，也可以是按份共有。
（二）共同共有
共同共有，亦称“公共共有”。房屋所有权的共同共有是指该房屋所有权由两人或两人以上，平等地、不分份额地享有。房屋共同共有的特点是：
（1）所有人之间不分份额、完全平等。每个人对房屋的每一个部分都享有所有权、使用权等权利。
（2）由于任何一个共有人都对该房屋有占有、使用收益和处分的权利，因此一个共有人有权代表其他共有人与拆迁人洽谈拆迁补偿合同，但是作出决定时应征求其他共有人的同意，不应擅自决定，否则行为无效。
（3）共有人对房屋所有要有连带权利，因而必须承担连带义务和连带责任。例如，税务机关向共有人中的任何一人催收税款，物业管理公司向共有人中的任何一人索要物业管理费用。
（4）这种共有财产在共同关系存续期间是不能分清份额的，只有在共同关系消灭时才能分清份额，如合伙企业经营用房，夫妻共有的房屋等。实践中有的财产也无法分清份额。
（三）按份共有
按份共有又称“分别共有”。房屋拆迁所有的按份共有，是指该房屋由两人或两人以上，按照各自的份额来享有所有的权利，承担义务。房屋按份共有可以由共同购置或者继承等原因产生。其发生依据是共有人的约定或法律的规定。
房屋的按份共有，指的是对该房屋的所有权共有人已确定了一定份额，但未分割的情形，而非各共有人在该房屋已经分割而各自按份享有所有权的情形。按份共有具有以下特点：
（1）可以按照当事人的约定和法律规定划分每个共有人的份额，例如享有对某房屋一定的比例所有权，但不能确定具体的空间。
（2）每个共有人不能对整个财产享有权利，而只能是对自己所有的份额享有权利。同样，按份共有人不对整个房屋承担义务，各共有人只能按已有的比例分摊如维修费用和享受利益的分红。
（3）按份共有人享有对共有房屋的使用（收益）和处分权利。在实际操作中，有协议的按协议办，无协议的应尽量意见一致。至少也要多数人意见一致。
（4）每个按份共有人都有权将自己的份额转给他人，但转让前应得到其他共有人的同意，其他共有人有优先购买权。只有在其他共有人放弃了优先购买权后，才可以转让给他人。
（5）如有条件，按份共有人也可以要求将自己的份额从共有财产中分割出去。
对共有人行使权利，承担义务一般在其份额之内，份额可以依照合同约定，有大有小。在份额不明确的情况下推定为均等。按照共有关系可因共有物的灭失、转让、共有人的死亡等原因而消灭，也可以因共有人的协议终止而终止。
（四）对共有的确认
当我们的拆迁工作人员从房产登记部门得知该房屋系一人申领产权证，但实际是共有时；当共有人得知自己共有的房屋将被拆迁时，直接协商就迫在眉睫。如果此时拆迁人已与共有人之一，往往是房屋的居住人达成补偿协议，需要的是共有人对此予以确认。如果尚未达成协议或共有人对协议不予追认的，则仍需要重新协商。从工作程序上区分，一般经历以下三个阶段：
1．申报
当共有人通过亲友或媒介得知自己的共有房屋将被拆迁时，应当尽快到拆迁实施单位或拆迁人处申报。申报时应提供相应的证据，证明自己对该房屋拥有所有权。例如，该房屋的来源资料，自己与房屋居住人的关系资料，自己为何未在产权证上署名等资料。最便捷的是提供所有权证上的所有人对此的证明。有此证明，拆迁人就可以避免复杂的核实程序，同时，共有人之间则可能避免纠纷。
2．核实与告知
拆迁工作人员获知该房屋系共有，或接到共有人的申报资料时，应立即与原登记的所有人进行核实。如果原登记的所有人确认，则由其通知共有人参加协商。如果原登记的所有人否认，拆迁工作人员应告知共有人向人民法院提起诉讼，以确认共有关系和共有份额。如果已做产权调换和货币补偿，拆迁人有义务提供相关的资料，以便法院诉讼。
3．协商
共有人的共有关系一旦经共有人之间确认或人民法院裁决确认，拆迁人便可与共有人就拆迁补偿问题进行协商。共有人可以推举代表谈判，按份共有人也可就已有的份额直接与拆迁人谈判。
在此特别需要说明的是，当共有人之一居住被拆迁房屋时，该居住人便负有及时通知其他共有人的义务，如隐瞒该房屋系共有的事实或有意瞒着共有人而进行交易，则构成侵权，要视后果承担相应的责任。拆迁工作人员对此知情而通谋损害其他共有人的利益，应连带承担相应的法律责任，由此订立的合同无效。如共有人明知居住人擅做主张，损害了自身权益的，采用默示的方式如帮忙搬迁、存取款、装修新房等表示认同，则是对权利的放弃，超过一年的，无权主张权利。
四、因国有企业改制引起的复杂情况及处理
自20世纪50年代社会主义改造完成后，我国城市中的大量工商企业公有化，这些企业一般规模不大，且聚集在城市的旧城区，往往是拆迁的重点。在计划体制下，这些企业的退二进三，搬迁至郊区是一声令下就能开拨。进入市场经济，尤其是80年代的“拨改贷”，企业考虑自身的利益，对拆迁便有了斤斤计较的谈判。客观地说，这是一个进步。这时的谈判，产权是明晰的，由此产生的补偿权也没有争议，被拆迁企业就是补偿权利主体。复杂的情况产生于90年代，国家对国有经济进行战略性调整，国有资产有计划地从一般工商企业中退出，使这些企业的资产多元化。而在一些小型工商企业则完全私有化，公有制商业被私有商业取代。由于国民经济的战略性调整是一项十分巨大的工程，就可能对近些年的房屋拆迁产生影响，导致被拆迁房屋补偿权利主体的多元化。这一影响反映在以下方面：
（一）所有权与经营权的分离，形成了特殊的补偿权利主体
经济体制改革，使企业的所有权与经营权相分离，由此经营权在所有权之外，成为新的拆迁补偿对象，经营权人成了特殊的补偿权利主体，对房屋拆迁补偿的协商内容发生了变化。
修改前的《城市房屋拆迁管理条例》将经营权人是列入安置对象中考虑，规定“拆迁非住宅房屋造成停产、停业，引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。”新的《城市房屋拆迁管理条例》第33条对此作了较大的修改：一是将补助费更正为补偿，这就将经营者列入了补偿权利主体的范围；二是取消了停产、停业引起经济损失这个限制条件，规定只要引起停产、停业就应给予适当补偿。这一改变不仅是因为从实际情况来说，停产、停业一般都会造成经济损失，还在于对经营权也属补偿对象的确认。
近年来，笔者读过许多城市房屋拆迁管理实施办法，大多数城市都是将经营权人排在补偿权利主体之外，规定的是“拆除房屋造成停产、停业，给被拆迁人造成经济损失的，在过渡期内由拆迁人按照市价部门公布的标准租金给予补助。”某一城市的综合市场拆迁，数百名承租柜台和场地的经营者、租赁者经营期尚有两年，却只按从业人数每人200元的标准，向市场的所有人领取补助。而市场所有人更惨，因为该市物价部门还是五年前该市场开业时定的租金标准，每平方米月租6元的租金，而拆迁时租金实际已达到月租每平方米60元。这种规定无疑是不公平，损害了非住宅房屋所有人和经营者的合法权益，而制定办法的思维还停留在国有工商企业、所有人与经营者相统一的水平上。
（二）企业改制，使企业决策权更加自主
企业改制后，企业法定代表人和经营决策层从对上级负责变为对企业负责，对企业的全体股东负责。过去对当地政府领导唯命是从的状况逐渐改变。拆迁人凭借政府拆迁的方式逐步由市场化运作所取代。就在2001年的3月，某市一拆迁项目涉及两家相邻中型企业的部分厂房被拆除。在补偿方案的谈判中与拆迁人僵持不下。其中一家系国有企业，厂长被叫到分管副市长办公室，几声严厉呵斥，这位厂长就垂头丧气地回厂开厂长办公会，同意拆迁人的补偿方案。而一家企业原来也是国有，但在头一年改制，职工股和外资入股以及厂长本人持股占了多数。厂长也被叫到了领导办公室，但这位厂长没有屈服，认为拆迁人提出的补偿标准太低，董事会无法通过。僵持的结局，市长大人只有让步，任拆迁人与该企业去自行协商。最终还是拆迁人切合实际提出了新的补偿方案，满足了这家企业的合理要求。
随着体制改革的深入，企业的决策自主权进一步受到法律的保护，尤其是城市房屋拆迁法淡化了政府对补偿的干预，取消了由政府统一拆迁的模式，被拆迁房屋的补偿将依法由市场来调节。对此，在近年内需要警惕的是，一些处于半停产、停业的困难企业，尚未改制，而原有的监督机制又近于瘫痪，其法定代表人的权力缺乏制约，容易发生为一己私利，牺牲企业利益，使国有资产流失、职工利益受损。如某市一糖酒公司的仓库被拆迁，拆迁人为一房地产开发公司以赠送一套130平方米价值13万元的住宅为条件，使该糖酒公司的法定代表人在该公司仓库拆迁补偿标准上做了较大让步，每平方米让200元，企业4000多平方米的仓库少得补偿金80多万元。有关部门如何加强对这类企业的监督，是目前企业改革进程需要注意的问题。
（三）抓住拆迁机遇，促进企业改制
企业改制的目的之一，是产权明晰，特别是实行了私有化的企业，产权从抽象的社会公有到股东按份共有，其利益关系更加明确。企业的决策者面对拆迁将从企业的利益出发，选择对企业有利的补偿方式，不同的企业，将可能有不同的选择，即使同一家企业处于不同的阶段也会有不同的选择。例如，1998年沿海某市一企业尚在酝酿改制时，遇上拆迁，部分厂房需要拆除。当时的决策者考虑到企业改制，需要一大笔资金了断职工身份，购买养老保险，准备采取货币补偿的方式。然而在一个月后，该企业改制成功，新的董事会征求广大职工的意见，考虑企业的发展需要场地，决定企业整体搬至地价较低的郊区重组生产，而原位于城市中心的剩余厂房与外商联合兴办市场，被拆迁的厂房实现就地产权调换，使整个市场门点齐全，有较大升值幅度，并以此作为抵押贷款解决了买断职工身份所需资金。一年后，该企业便生机勃勃，生产区生产红火，而开办的市场也十分兴旺，摊位招商供不应求。其工作效率较过去国有时不可同日而语。
拆迁人实施拆迁与被拆迁人系改制企业接触，要注意其机制变化带来的灵活性，要准备多套方案。而企业面临拆迁时，要灵活选择对企业发展最有利的方式，将拆迁作为企业发展的重大战略机遇来考虑，利用拆迁尽可能地对企业进行经营方式、品种、范围和体制适应市场需求的调整。
（四）注意掌握企业改制引起的补偿权利主体的变化
有的地区，对企业改制不仅是资本的改造，还有依据市场需求，对企业本身进行改造，实行资产重组。做法上，有分立，也有合并的，由此无疑会引起拆迁补偿主体的变化。
1．分立
分立，是企业改造应用较多的方式，是根据企业对市场竞争的不同或生产经营范围的不同，将一个企业分设为多个企业，或将企业中的某一部分分离出来，单独设立新的企业。分立过程中涉及生产经营场地的调整，如遇拆迁，其拆迁补偿权利主体便产生变化。企业分立时对拆迁活动的不利影响主要是两个方面：一是有的企业分立后，相关财产分割未能办理相应的手续，结果遇上拆迁，往往是使用人没有所有手续，所有人又不在使用，容易产生争议，影响拆迁进度。二是有的企业改造目的不正确，单为逃避债务，而没有按照市场竞争的需求对企业的人财物合理调整，结果遇上拆迁，引起利益上的冲突，引发不稳定因素，也给拆迁活动带来干扰。
2．合并
合并，是企业改造的特殊方式，是为了增强企业的市场竞争能力，将相配套或上下游相关的企业合并组建新的企业。合并的方式多种多样，兼并是常见的方式。合并是资产质量好、有广阔市场前景的企业实现低成本扩张、迅速扩大生产经营规模、提高经济效益的常用手段，国内外成功的范例不少。企业合并，其拆迁中的权利义务均由合并后的企业承担，从权利主体的角度容易落实。存在的问题主要是有的企业合并没有按市场规律办事，靠行政手段拉郎配，有的难免资债不符，达不到预期的效果。个别企业合并后又分手，不仅没有增强企业实力，反而受了一次重创。甚至有的合并期间发生资产流失、房屋所有权和土地使用权发生逆变的非正常情况，影响拆迁补偿权利的实现。
笔者在研究国有企业改制的过程中，发现农村乡镇集体所有制企业的改制同样给拆迁带来了新课题。只是由于某些特殊原因，农村乡镇集体所有制企业的拆迁尚未有农民住宅的拆迁那样矛盾尖锐，但也不可忽视，对此将在征地拆迁的章节中加以阐述。
五、因抵押产生的复杂情况及处理
按照惯例和法律规定，对拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。对此，不少城市都规定，拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议，达不成协议的，由拆迁人提出补偿、安置方案，报房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁；拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押或者由抵押人清偿债务后，拆迁人方可给予补偿。
对抵押权是否属于补偿对象，抵押权人是否是拆迁法律关系的主体，学术界和实务工作者中都有争论。肯定者认为，一旦被拆迁房屋上设定了抵押权，房屋所有人就失去了自由处分权，抵押权便与所有权结合在一起，在抵押合同未终止之前，无法分离，因而抵押权就分享了所有权上所产生的拆迁补偿权。否定者认为，抵押权与所有权是不同性质的权利，法律法规没有规定抵押权人是拆迁法律关系主体，抵押权因而不能成为补偿对象。
（一）法律对抵押权的一般规定
要分析抵押权是否属于补偿对象，我们先要了解对抵押权的一般法律规定。
抵押权是抵押权人以确保债务清偿为目的的而在债务人或者第三人特定的物或权利上所设定的利益取得权，当债务人不履行债务时，债权人有权从抵押财产的价值中优先受偿。
根据担保法的有关规定，抵押作为担保方式之一，具有四方面的法律特征：
（1）抵押权人的设立是以担保债务清偿为目的，以债权存在为前提，抵押权人便是债权人。
（2）抵押权是一种他物权。抵押权是对他人所有物（或权利）有取得利益的权利，这种权利在债务人不履行债务时，抵押权人有权依照法律从抵押物的折价或变卖价款中得到清偿。在城市房屋拆迁中，这个抵押物便是被拆迁房屋。
（3）抵押是一种支配权，抵押权人有权支配抵押物。当债务人不清偿债务时，抵押权人不仅可以变卖抵押物，而且对抵押物享有直接的物上请求权。
（4）抵押权人享有对抵押物的优先受偿权这一权利优先于其他债权。在债务清偿的顺序中，抵押权人居优先位置。抵押权人的债权未得到满足之前，其他债权不得清偿。
（二）抵押权人的地位决定其优先享有拆迁补偿权
从以上法律对抵押权的规定，我们可以肯定，当设定了抵押权的房屋因拆迁而补偿时，抵押权人拥有优先受偿权。如果不是拆迁，当抵押人（即房屋所有人）不履行债务时，抵押权人便可行其支配权，选择与抵押人将房屋折价清偿债务或变卖该房屋而从卖房款中优先受偿。在对该设定抵押权的房屋的处分权上，抵押权人优先于所有人。即使所有人清偿了债务，还得抵押权人出具有法律意义的文件，该抵押才被撤销。因此，我们拆迁工作人员在处理设有抵押权的房屋的拆迁及补偿时，无论如何都难以回避抵押权人。当被拆迁房屋需要补偿时，该房屋的抵押权人不仅是补偿权利主体，而且优先于所有人受偿。
实践中，拆迁人与被拆迁人协商一致，而遗忘了抵押权人的意见，虽非恶意串通，但也因违反担保法的规定，损害抵押权人的利益，合同则可能归于无效。例如，某市搞旧城改造时，拆除了某印刷厂的经营大楼，该大楼于五年前向工商银行市分行做了贷款200万元的抵押，贷款至拆迁前均未归还，但以贷新还旧的方式继续做了抵押贷款展期，拆迁时，拆迁人与印刷厂订立了拆迁补偿合同，采用了楼上住宅产权调换、楼下店面货币补偿相结合的补偿方式。拆迁合同未经抵押权人同意。因此，诉到法院，经开庭达成调解，印刷厂以另外的房产实行了抵押权调换方了结此案，但拆迁人和印刷厂共同承担了数万元的诉讼费。因为拆迁人与印刷厂理亏在先只有满足银行的要求才了结纠纷。