第一章 总论

第一节 房地产开发企业及其主要业务

一、房地产开发企业概述

房地产是土地及其房屋权属的总称。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发企业是以营利为目的的，从事房地产开发与经营的企业，房地产开发企业是房地产开发业的一部分，不包括物业管理、房地产中介服务及其他房地产活动。房地产开发经营是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。具体包括：（1）土地使用权的转让、买卖和租赁。房地产开发企业在获取土地使用权之后，对其进行开发，将生地开发成建筑熟地之后，既可以有偿转让给其他单位使用，也可以自行组织建设房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，也可以开展土地出租业务；（2）房屋的开发、销售和出租。包括住宅、公寓、办公楼、商业营业用房的开发、销售、出租等；（3）其他建筑物的开发、销售和出租。其他建筑物主要包括配套设施、代建工程和周转房等。

二、房地产开发企业涉及的主要环节

（1）前期准备阶段：主要工作是立项规划、办理各种审批手续和获取土地、设计施工。

房地产开发企业首先要取得项目开工建设的一系列的许可证，这是进行后续设计和规划的基础。另外，取得项目建设用地的国有土地使用权是整个房地产开发活动中最重要的一个流程。现阶段国家给予房地产开发企业土地使用权的方式主要有出让和行政划拨两种形式。

其次，在前期准备阶段，房地产开发企业还要根据具体情况进行规划，确定建筑施工的承包对象、销售渠道以及投资和筹资方式。前期准备阶段具有战略性、全局性，是房地产开发活动举足轻重的一个环节。在这一环节涉及的税种主要是印花税和契税。

（2）建设施工阶段：主要是进行工程项目的建设。房地产开发企业会根据自己的生产经营状况决定将工程发包出去还是由自己的施工队进行自建。在建设施工阶段的最后要使开发的房地产达到验收的标准。在这个阶段会涉及营业税、增值税、城市维护建设税和教育费附加、印花税等。

（3）销售或租用阶段：房地产开发企业产品的销售可以采用现售方式也可以采用预售方式。现售是指房地产开发商在建筑工程达到预定可使用状态之后进行的销售。预售就是期房销售，房地产开发企业在建筑工程竣工之前进行的销售。销售的速度、数量和价格会影响到房地产企业的货币回笼速度，所以销售环节对于房地产开发企业至关重要。

三、房地产开发企业的经营特点

1．开发经营的计划性

企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

2．开发产品的商品性

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。

3．开发经营业务的复杂性

所谓复杂性包括两个方面：其一，经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程；其二，涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。

4．开发建设周期长，投资数额大

开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等多个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，因此投资数额大。

5．经营风险大

开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。