二、成本收入指标

（一）项目总投资概算

房地产开发项目总投资概算包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、基础设施与公共配套费用、其他间接费用，其中占主要比例的为土地费用和建筑安装工程费用。房地产开发项目融资金额具体可根据如下公式测算：总投资概算-资本金-预售款再投入金额。金融机构为房地产开发项目提供融资时，应该注意核实开发项目的资本金到位情况，并根据资本金到位情况配比提供融资金额。信托公司向房地产开发项目发放信托贷款时，开发项目应当符合“四三二”的要求，其中就对资本金投入比例作了硬性规定。

国家对于固定资产投资实行资本金制度，根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。在房地产投融资实务中，如何计算项目资本金是个难点，笔者认为可以按照如下方法计算项目资本金：（1）仅开发一个项目的房地产项目公司：资本金比例=（经审计所有者权益-扣除项）/项目总投资；（2）开发多个项目的房地产项目公司：资本金比例=（经审计所有者权益-扣除项）/所有在开发项目总投资合计额。

总投资概算表

续表

（二）开发主体成本

1.土地成本

土地成本包括土地出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、土地使用税和契税，土地出让金和土地征收及拆迁安置补偿费的具体金额分别在国有土地使用权出让合同和征收及拆迁安置协议中有明确的约定，土地使用税和契税分别依据《城镇土地使用税暂行条例》及《契税暂行条例》的标准缴纳。

各地政府一般会颁发城市基准地价，准备出让的地块根据影响土地金的因素对土地出让金价款进行修正调整。影响土地出让金的因素包括土地使用权年限、地段、规划用途、建筑容积率、周边环境状况及土地现状等。土地出让金价款的招牌挂底价的估算也可以参考政府同时期出让的类似地块的出让成交价款。下图为2018年1-4季度北京市城市地价动态监测结果。[3]

2.前期工程成本

前期工程成本主要包括开发项目的前期规划设计、勘探、可行性研究以及“三通一平”土地整理等成本。房地产开发实践中，规划设计费一般占建筑安装工程成本的3%，可行性研究费用一般占总投资成本的0.1%-0.3%，勘探和土地整理费用需要结合工程量和相应的计费标准进行计算。

3.基础设施建设成本

基础设施建设是指在建筑物2米以外和开发项目规划红线以内的各种管线、道路等工程建设。基础设施建设费用主要包括供水电气、道路及绿化、排污、排洪、电信、环卫等各项目设施建设费用以及与市政设施干线管道的接口费。

4.建筑安装工程成本

建筑安装工程成本主要包括主体结构建筑及特殊装修工程等建筑工程费、设备及安装工程费、室内装修工程费，其中设备及安装费用包括给排水、电气照明、电梯、煤气管道、消防防雷、弱电等费用。下表是全国住宅类建安成本走势图和各省会城市住宅类建安工程造价指标。

（1）全国住宅建安成本走势图[4]（元/m2）

（2）2018年下半年省会城市住宅建安工程造价指标（单位：元/平方米）[5]

5.公共设施配套建设成本

公共设施配套建设成本包括居委会、派出所、托儿所和幼儿园、公共厕所、停车场等，主要是为小区居民提供配套服务的各种非营业性公共配套设施的建设费用。

（三）房地产开发间接费用

房地产开发的间接费用包括管理费用、销售费用和财务费用。

1.管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发建设而发生的相关费用，比如管理人员的薪酬及福利费用、业务招待费、工会经费、房屋租金（房产税）或管理用房的土地使用税。

2.销售费用

销售费用包括广告宣传及市场推广费、销售代理费及其他销售费用，房地产开发项目的销售费用一般占销售收入的比例为4%-6%。

3.财务费用

房地产开发总投资的资金来源主要包括资本金、金融机构融资、销售收入三个部分，金融机构融资发生的借款或债券的利息支出、金融机构手续费等即构成房地产开发成本中的财务费用。