第六部分 价格评估与测算

一、遵循原则

1．合法原则：要求房地产的估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

2．最高最佳利用原则：要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

3．价值时点原则：要求房地产估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

4．替代原则：要求房地产估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏离在合理的范围内。

二、估价依据

（一）国家相关法律法规和政策依据

1.《中华人民共和国物权法》（于2007年3月16日中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国城市房地产管理法>的决定》）

3.《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起实施，2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》第二次修正）

4.《中华人民共和国资产评估法》（十二届全国人大常委会第二十一次会议审议通过，2016年12月1日起实施）

5．杭政办函〔2014〕18号《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》

（二）估价采用的相关技术标准

1.《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）

2.《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899—2013）

3.《商务写字楼等级评价标准》（CECS368:2014）

（三）估价委托人提供的相关资料

1．委托书

2．杭土资简复〔20××〕×号和杭政办简复〔20××〕×号《关于××国际中心项目分割转让事宜补充意见的函》

3.《国有土地使用证》复印件

4.《××国际中心项目交付标准》

5.××国际中心相关图纸资料

6．项目分层分户测绘面积资料

（四）估价机构和估价人员掌握的资料

1．估价人员实地查勘资料

2．估价人员市场调查资料

3．估价机构数据库资料

三、估价方法与技术路线

（一）估价方法

1．标准价调整法

对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格。

2．综合评价法

运用多个指标对多个参评单位（这里指包括本次评估项目在内的多幢写字楼）进行评价的方法。其基本思想是将多个指标转化为一个能够反映综合情况的指标来进行评价。

3．比较法

选取一定数量的可比案例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比案例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格。

（二）技术路线

1.××国际中心写字楼标准价测算

（1）选择与××国际中心在区位和档次等方面具有可比性的写字楼项目。

（2）参考《商务写字楼等级评价标准》相关指标与评价体系，选择实际操作中可以采集的指标因素，运用综合评价法对包括××国际中心在内的可比写字楼项目进行综合评价，计算各项目综合评价值。

（3）由于商圈繁华度与建成年代对写字楼的价格影响在《商务写字楼等级评价标准》相关指标与评价体系中体现较弱，故对商圈繁华度与建成年代因素进行加权调整。

（4）确定各写字楼项目的综合评价分值，并以××国际中心为1，确定可比项目的价格修正系数。

（5）××国际中心交付条件为精装修，对各比较项目价格内涵进行精装修价格修正。

（6）比准价格确定。

（7）设定标准价。由于各项目价格为报价均价，故将测算确定的比准价格，作为××国际中心均价。标准价设定为D座中间楼层（11层）的均价。

2．测算C座、D座及裙房各套写字楼价格

（1）确定各套写字楼价格修正系数。依据各套写字楼的景观、楼层、采光通风、面积、可拓展等因素确定。

（2）运用标准价调整法，以D座1102室价格为标准房价格，利用价格修正系数，测算各套写字楼价格。

3．采用比较法，测算C座、D座商铺价格。

4．计算项目评估总价。

四、评估测算过程

（一）搜集与××国际中心类似的写字楼项目（见表1-7）

（二）选择确定参与评价分析的写字楼项目

根据表1-7，确定写字楼项目进行分析评价，包括：

（1）越秀•维多利中心，3#、5#、6#商务独幢，毛坯交付，销售报价取值42000元/m2；

（2）杭州来福士中心，精装现代商务办公，销售报价取值41000元/m2；

（3）高德置地广场（在建），写字楼，毛坯交付，销售报价取值36000元/m2；

（4）浙江环球中心，写字楼，二手房挂牌报价取值48000元/m2；

（5）世贸丽晶城欧美中心，写字楼，二手房挂牌报价取值33000元/m2；

（6）公元大厦，写字楼，二手房挂牌报价取值41000元/m2。

（三）比较项目楼盘概况

1．越秀•维多利中心

楼盘位置：位于江干区之江东路与御道路交汇处，东临钱塘江，西靠金融城、钱江新城核心区，北接城东新城。

开发商：杭州越辉房地产开发有限公司

技术指标

•占地面积：12132m2

•建筑面积：71890.82m2

•产权年限：40年

•绿化率：20%

•容积率：4.0

•总户数：99

•楼栋总数：6

•楼座展示：2幢商务塔楼、4幢商务独栋，共99户

配套设施

•车位：411个（地上13个、地下398个）

•周边配套：市民中心、杭州大剧院、国际会议中心、波浪文化城、城市阳台

•商业配套：万象城、来福士广场、高德广场、砂之船国际生活广场

•公交路线：126路、229路。彭埠大桥北站，塘工局站。210路、140路、401路。塘工局站，钱江二桥站。

2．杭州来福士中心

楼盘地址：位于江干区东至丹桂街，南至富春路，北至民心路，西至新业路。

项目整个建筑由一栋裙房商场和两栋集办公、酒店为一体的综合超高层塔楼组成。两栋塔楼地上分别有60层和59层，主塔层高均为250m，裙楼高31.5m，包括了国际写字楼、购物中心、雅诗阁服务公寓、希尔顿康莱德酒店、企业公馆天御、精品公寓天璟等六大高端业态。

开发商：凯德置地

技术指标

•产权年限：40年

容积率：7.03

•建筑面积：396183m2

•占地面积：40355m2

•建筑类别：超高层

配套设施

杭州市政中心，以及已经建成的杭州大剧院和国际会议中心。附近有三个公园，包括面积达20万m2的中心公园。

公交路线：地铁4号线（市民中心站、城星路站）

3．高德置地广场

楼盘地址：钱江新城，解放东路45号

项目公司：高地（杭州）房地产开发有限公司

项目总建筑面积约41万m2，集ICON私邸、Jumeirah七星酒店、超甲级商务写字楼、豪华大型购物中心于一体。

技术指标

•物业类型：商业综合体

•建筑形式：超高层

•容积率：8

•绿化率：15%

•占地面积：37000m2

•竣工时间：2019年

•总建筑面积：410000m2

•车位：1818个

•产权年限：40年

交通配套

公交线路：4号线、7号线（市民中心站）；森林公交站（9路、133路、B支1路）；市民中心BRT换乘站（B2、B2区间）。

商业配套：市民中心（距离项目200m）、洲际酒店、杭州大剧院、砂之船（距离项目2km）。

内部配套：含Jumeriah酒店、超甲级写字楼、酒店式服务公馆、购物中心。

公园：钱江新城森林公园、CBD公园、采莺公园、建华•钱江广场、观音塘公园。

4．浙江环球中心

楼盘位置：武林广场运河北侧运河文化广场。

开发商：浙江耀江文化广场投资开发有限公司

运河文化广场建筑群由主楼、裙楼建筑和广场组成。环绕广场的建筑楼群由东至西组合成一个弯月形布局。依次为浙江科技馆，自然博物馆，电影城、剧场与文化交流中心，浙江博物馆，高层主楼。其中主楼建筑高度为170m，共41层，裙房为6层，总建筑面积约37万m2，地下部分达149000m2。占地面积12.9公顷。其中商场面积57000m2左右，包括地下第一层至七层，其中七层为塔楼多功能区，每层商铺面积在7000～10000m2，层高5m；地下第二层，面积在10000m2左右；写字楼区为8～41层，面积38000m2。

项目于2007年竣工。

5．世贸丽晶城欧美中心

楼盘位置：南临天目山路，北邻文三路，西至教工路。

世贸丽晶城欧美中心（EAC）为集甲级写字楼、顶级酒店服务式公寓和品牌商业连锁商业中心于一体的综合性高端物业。

建筑规模：世贸丽晶城欧美中心由3幢高层写字楼和地下二层停车库组成，总占地面积24413m2，总建筑面积约127000m2。项目于2008年竣工。

建筑结构：钢筋混凝土结构。

层数和高度：估价对象建筑物总层数为23层，地上共21层，地下2层。

层高和室内净高：层高约3m，室内净高约2.8m。

设施设备：品牌电梯、24小时冷热水供应系统、智能监控安防系统、双路供电、有线及数字电视系统、智能网络系统、艺术灯光照明系统、设置火灾自动报警系统及自动喷淋灭火系统。供水、排水接通城市管网，两路供电以及电话、宽带网络，设施总体维护良好。

6．公元大厦

楼盘位置：求是路黄龙体育中心

建设单位：杭州南源联合置业有限公司

建筑规模：公元大厦建筑组群由位于南部和北部的两组地上为21层的塔楼，4幢4层的裙房，东西两侧分别为长达100m和67m的柱廊，将近7000m2的景观庭院和圆形的黄龙新闻发布中心组成。

公元大厦总土地面积26508m2，总建筑面积115000m2，其中地上建筑面积82184m2，总层数为23层，地上21层，地下2层。项目于2006年竣工。

层高和室内净高：层高3.6m

设施设备：大楼设有进口变频多联体空调、火灾自动报警系统，自动喷淋灭火系统及4部西子奥的斯电梯。供水、排水接通城市管网，两路供电以及电话、宽带网络，设施总体维护良好。

（四）估价对象写字楼部分平均价格测算

1．写字楼项目销售报价与计算取值（见表1-8）

2．评价与测算表

参考《商务写字楼等级评价标准》相关指标与评价体系，选择能够采集的指标因素，运用综合评价法对包括××国际中心在内的可比写字楼项目进行综合评价，计算各项目综合评价值（见表1-9、表1-10、表1-11）。

（1）因部分评价指标难以采集，本次评价统一舍弃各项目中难以采集的指标，相关部分权重系数按该部分标准总分占评价标准总分值的百分比确定；

（2）考虑区域繁华度和建成年代对写字楼价格的影响，本次测算对这两项因素设定权重后计入评价总分值；

（3）参与评价的写字楼项目的各部分评价值均以××国际中心为100进行折算（见表1-12）。

通过表1-12计算得出，××国际中心写字楼均价（D座中间楼层，即第11层）为46610元/m2。

（五）测算C座、D座及裙房各套写字楼价格

采用标准价调整法计算各座各套写字楼价格。

1．确定各套写字楼价格修正系数。依据各套写字楼的景观、楼层、采光通风、面积、可拓展情况等因素确定。

（1）楼层修正系数（见表1-13）（以第5层为基准）

（2）日照通风修正系数（见表1-14）

（3）景观修正系数（见表1-15）

（4）规模修正系数（见表1-16）

2．采用标准价调整法，根据标准价D座中间楼层，即第11层的均价46610元/m2以及D座11层面积之和与各套价格系数，测算出D座1102室价格为50590元/m2。

3．利用各幢各套写字楼价格修正系数，以D座1102室价格为标准户室（单价50590元/m2），测算各套写字楼价格（见表1-17、表1-18、表1-19）。

（六）采用比较法，测算D座、C座商铺价格

以××国际中心165-1号商铺为基准，选择三套商铺挂牌价，采用比较法对商铺价格进行计算，如表1-20所示（测算过程略）。

（七）评估总价

评估总价=D座写字楼（4—23层）+C座写字楼（2—23层）+裙楼写字楼（4—6层、8层）+D座、C座商铺

=1363409216+708339396+218983249+156613922

=2447345783（元）

取整为244735万元，人民币大写贰拾肆亿肆仟柒佰叁拾伍万元整。