15 开发商逾期交房情况下购房者的权利保护

——王红静诉奈曼旗名洋房地产开发有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

内蒙古自治区通辽市奈曼旗人民法院（2016）内0525民初3084号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告：王红静

被告：奈曼旗名洋房地产开发有限公司（以下简称名洋房地产公司）

【基本案情】

2014年1月24日原告王红静与被告名洋房地产公司签订了两份金洋时代购物中心购房协议，协议约定王红静认购名洋房地产公司开发的金洋时代购物广场一层北区面积约为6平方米的G1-A、G1-B号柜台和面积约为12平方米G1-C、G1-D、G1-E、G1-F号柜台,销售单价分别为每平方米18983.33元和18908.33元。双方在付款方式中约定原告于2014年1月24日分别交纳50%购房款即63900元和116900元，剩余50000元和110000元购房款原告以银行按揭贷款方式支付给被告。交房时间约定被告保证在2014年10月31日主体完工,具备使用条件。违约责任：被告逾期交房超过60日的，除每月向原告支付认购房款总价的万分之三的违约金外，原告有权退房，并由被告按照政府的相关法律规定赔偿原告利益损失等。此外该协议书还对双方的其他权利、义务进行了约定。协议签订后，原告按照该两份协议约定将共计180800元购房款交付给被告，被告却未能按照约定时间完工并将柜台交付使用，现原告诉至本院要求解除与被告之间签订的购房协议，并请求被告返还原告交纳的购房款180800元，违约金1030.56元（180800元×19个月×3/10000）。

【案件焦点】

原告因开发商逾期交房导致权利无法实现，如何使得购房者进行维权。

【法院裁判要旨】

内蒙古自治区通辽市奈曼旗人民法院经审理认为：原告王红静与被告名洋房地产公司签订的两份金洋时代购物中心购房协议，系双方在自愿、平等协商的基础上签订的，该协议合法有效，双方均应该按照该协议的约定履行各自的权利和义务，原告王红静已经按照协议约定将50%购房款交付给被告，被告亦应该按照约定的时间完工交付使用，但被告至今未按约定将柜台交付使用，致使原告签订合同的目的无法实现，其行为已经构成违约，且逾期时间已经超过60日，按照双方在协议中的约定，此种情形下原告有权解除合同，并要求被告退还已经交纳的购房款，同时要求被告承担违约金，综上，原告的诉讼请求符合合同约定和法律规定，应予以支持。

根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告名洋房地产公司非因法定事由既不到庭参加诉讼又不进行答辩，视为其放弃举证、质证及答辩的权利，但其放弃权利并不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告王红静与被告奈曼旗名洋房地产开发有限公司于2014年1月24日签订的两份金洋时代购物中心购房协议；

二、被告奈曼旗名洋房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告王红静购房款180800元，并给付原告王红静违约金1030.56元（180800元×19个月×3/10000），以上两项总计181830.56元。

【法官后语】

本案是典型的消费者因开发商逾期交房导致权利无法实现，通过本案我们可知若开发商逾期交房购房者的维权方式有：

1.仔细查看商品房购买合同

购房者在遇到开发商延期交房的情况时，要仔细查看购房时与开发商签订的商品房购买合同，重点关注合同中有没有延期交房的相关条款。如果签订的合同中有延期交房的条款可按照合同约定执行。倘若合同中并没有延迟交房的条款，购房者是可以申请退房的。

2.违约赔偿金原则上是已交房款的万分之一

除了特殊情况之外，开发商未按商品房买卖合同的约定期限交房时需承担违约责任。赔偿中，开发商需要赔偿的天数是合同约定的交房日和实际交房日的差。如若双方协商解除买卖合同，开发商应当退还购房者的已付款项，并支付1%的违约金。相反，如果双方继续履行合同的话，违约赔偿金额原则上是已交房款的万分之一。

3.要收集开发商延迟交房的证据

购房者在遭遇开发商延期交房时，要注意收集项目延期交房的证据，并保留延期交房所造成的额外损失的证据。同时，购房者还要注意诉讼的时效性，了解延期交房的退房条件。而开发商延期30~90天，购房者便有权要求退房，原则上开发商还应当以购房者的定金双倍退还或是支付房款的利息。

4.购房者在催告后应给予三个月期限

面对开发商逾期交房，购房者应该结合合同的具体约定来行使自己的权利。解除权的行使期限共分两种。一方面，购房者并没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。当然，如果合同中对逾期交房有明确约定的话，双方按约定处理。相反，如果没有对逾期交房的相关条款约定，或是约定不明确甚至是违反法律、行政法规的则需要按照相关的法律规定处理。而购房者对开发商逾期交房的行为可以追究违约责任，违约金由房地产评估机构等相关部门评定后确定。另一方面，购房者遭遇开发商逾期交付房屋时可进行催告，催告后应给予三个月的期限，三个月期满后，如若开发商仍不能如期交付，购房者解除合同的请求就能得到法院的支持。

编写人：内蒙古自治区通辽市奈曼旗人民法院 韩笑