11 隐蔽工程造成损失的归责问题
——杨亚芬、张杨天宇诉北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2016）京03民终10668号民事判决书
2.案由：商品房销售合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：杨亚芬、张杨天宇
被告（上诉人）：北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（以下简称顺鑫佳宇公司）
【基本案情】
2009年7月26日，张杨天宇、杨亚芬共同购买顺鑫佳宇公司开发建设的位于顺义区丽喜南苑小区20号楼1单元×号房屋一套。2009年12月底入住。入住不久发现卫生间靠室内楼梯的墙壁阴湿，四楼楼梯的北墙阴湿，三楼北客厅的空调处墙壁阴湿，北卧室屋顶阴湿，四楼客厅地板因受潮鼓包、变形。杨亚芬曾向该小区的物业公司报修，但一直未得到解决。2014年3月10日，原告雇用施工人员查找漏水原因，发现埋在地面以下的卫生间上水管漏水，杨亚芬当即向小区物业公司报告。后原告杨亚芬对漏水水管进行维修。审理中，经原告申请，法院委托上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所对原告卫生间拆下的上水管进行检测，该鉴定所鉴定意见为：涉案管材存在热熔熔接圈凹凸不匀和热熔插入深度偏小的缺陷。后又出具文函一份，内容为：管材存在热熔熔接圈凹凸不匀和热熔插入深度偏小的缺陷，增加了管材在通水过程中出现接头开裂的风险，从而存在管材漏水的可能性。后原告申请对因漏水造成的损失进行评估，确定造成的损失为26819元。
【案件焦点】
1.涉诉房屋是否超过质量保修期；2.涉诉房屋漏水造成损失的归责问题；3.漏水造成的损失金额。
【法院裁判要旨】
北京市顺义区人民法院经审理认为：二原告所有的顺义区丽喜南苑20号楼1单元×号房屋室内漏水，经原告雇用施工人员查找漏水水源，最终确定原告卫生间上水管管道漏水，且原告刨开地面后，已经通知该小区物业公司人员到场并拍照取证。该上水管道经有关鉴定机构鉴定，系管道热熔焊接出现瑕疵造成。应当指出，该损坏的供水管道系被告顺鑫佳宇公司建房过程中埋藏在地面以下的隐蔽工程，没有证据证明原告在使用过程中进行了人为破坏，故该漏水的责任应当由被告顺鑫佳宇开发公司承担。被告顺鑫佳宇开发公司辩解该管道超出2年保修期一词，因该管道属于隐蔽工程，且明显存在质量瑕疵，在保修期内，原告发现漏水后多次向小区物业报修，但始终未得到妥善解决。故被告辩解该管道超过2年保修期限的意见，法院不予采信。对因此给原告张杨天宇、杨亚芬造成的损失被告顺鑫佳宇公司应当承担赔偿责任。
北京市顺义区人民法院作出如下判决：被告北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司赔偿原告张杨天宇、杨亚芬房屋损失26819元，于本判决生效之日起7日内履行。
顺鑫佳宇公司持原审起诉意见提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：杨亚芬在质保期内就漏水问题曾多次向物业公司反映，且该漏水问题一直未得到解决，故该问题并未超过质保期。就损失归责问题，根据鉴定结论及证言可以证明涉诉房屋卫生间排水管存在渗水问题，就顺鑫佳宇公司主张的该问题系由原告装修所致，因其未提交证据，故对该主张，法院不予采信。顺鑫佳宇公司未能及时对漏水问题进行查勘和维修，可以委托第三方进行修复，故顺鑫佳宇公司应承担相应责任。关于损失数额，本案进行了鉴定，故损失数额应以评估报告为准。
北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案处理的重点是因房屋隐蔽工程质量问题所造成的损失的归责问题。本案中，从表面上看，确实已经超过了质保期，但是本案中原告入住涉诉房屋不久后发现卫生间靠室内楼梯的墙壁阴湿，四楼楼梯的北墙阴湿，三楼北客厅的空调处墙壁阴湿，北卧室屋顶阴湿，四楼客厅地板因受潮鼓包、变形。杨亚芬曾向该小区的物业公司报修，但一直未得到解决。顺鑫佳宇公司也未及时对涉诉房屋进行查勘和维修，故涉诉房屋的漏水问题并未超过质保期。
关于漏水造成损失的归责问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中由于顺鑫公司未能及时对漏水问题进行查勘及维修，杨亚芬可以委托第三方进行修复，顺鑫公司不能确定拆除的排水管属涉案房屋所有系其自身过错所致，因此可以认定顺鑫公司交付的房屋不符合合同约定，应当承担相应的责任。
关于数额问题，根据原告提供的照片显示瓷砖、地板、踢脚线、墙纸等均受到浸泡，杨亚芬对卫生间瓷砖、地板、踢脚线、墙体等受浸泡部分进行了修复及更换，并提供采购合同等证据予以佐证。以具有专业资质的评估公司对损失进行鉴定，能够较为客观、公正地反映实际发生的损失金额，故法院根据鉴定结论作为相应的赔偿损失数额。
编写人：北京市顺义区人民法院 肖承生 谢衍明