第二节 房地产开发企业会计

房地产开发企业会计科目表如表1-1所示。

一、房地产开发企业涉及的会计科目

表1-1列示的82个会计科目就是房地产开发企业使用的会计科目。其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目，只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要，如“应付债券”科目，只有发行债券的企业才使用，再如“持有至到期投资”科目，只有购买了长期债券，才能使用本科目。企业如果没有相关的业务，就不必要设置相关的科目。

总的来说，房地产开发企业会计科目分为以下五大类。

第一类是资产类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。在资产类科目中，“开发产品”“周转房”，这两个科目是房地产开发企业的特设科目。其他科目是各类企业通用的科目。

第二类是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。负债类科目都是各类企业通用的会计科目。

第三类是所有者权益类科目，本类科目是用来核算各项所有者权益增减变化的科目。这些科目也是各类企业通用的科目。

第四类是成本类科目，本类科目有三个，即：“开发成本”、“开发间接费用”和“研发支出”。其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。如果房地产开发企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”“施工间接费用”“工程结算”“机械作业”等科目。

第五类是损益类科目。本类科目是用于计算企业损益的科目。损益类科目在会计期末都要转入本年利润账户，不留余额。这些科目也是各类企业通用的会计科目。

在使用会计科目时需要注意：必须要按统一规定的会计科目编号，不要随意打乱和重编，以便于查阅账目和实行会计电算化。上述会计科目表在许多科目之间都留有空号，这是供增设会计科目使用的。比如表中第20行次资产类科目中的“周转房”科目，国家统一科目表中没有设置此科目，这是房地产开发企业增设的会计科目，可按顺序在所留的空号中将本科目编号为“1412”号。

还需要说明，许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明细地反映有关会计信息。如房地产开发企业在“原材料”总账科目下可设置“设备”“钢材”“水泥”等二级科目，以便对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映。在二级科目下，还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料——设备”二级科目下还可设置“照明设备”“安全监控设备”等三级科目，以便详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。

二、房地产开发企业会计的特点

1．存货的核算具有特殊性

房地产开发企业的营业周期长，其土地使用权一般作为存货来核算，而其他企业的土地使用权一般作为无形资产来核算。同时房地产开发企业的存货的借款费用可以资本化。

2．预收账款的核算具有特殊性

房地产开发企业的投资额巨大，营业周期长，并且房地产开发企业大多采用商品房预售制度。由于项目尚未完工，即使开发项目已经预售完毕，预收款项只能计入预收账款，一般房地产开发企业在符合收入确认条件之前无法确认为收入，所以预收账款的余额会比较大。鉴于房地产开发企业预收账款的特殊性，会计上要求房地产开发企业在预收账款项目附注中，除了列示账龄余额之外，还要累计期末余额、预计竣工时间和预售比例。

3．收入核算具有特殊性

（1）收入的多样性。房地产开发产品的形式包括土地、商品房、配套设施和其他建筑物等，商品房的形式又包括住宅、办公、商务、酒店等多种不同类型，所以房地产收入也具有多样性。

（2）收入确认的特殊性。房地产开发企业产品的价值高、开发周期长，需要大量的资金，销售多采用预售的办法。预售属于远期交易，造成收款期和房屋的交付期不一致，再加上销售房地产不但有实物交付还需要产权转移，所以房地产收入的确认具有特殊性。

（3）各期收入的波动性。房地产开发企业开发周期长，在项目建设期内需要投入大量的资金，并且发生大量的费用。但由于项目尚未完工，其预售期无法确认为收入，只能计入预收账款，所以项目建设期内大多表现为业绩不佳。项目验收以后，大量预售款项确认为收入。通常情况下，房地产投资建设初期资金投入大但收入少，建设后期资金投入相对较少但收入大增。

4．成本核算具有特殊性

（1）核算时间跨度长。由于房地产开发的周期长，所以使成本核算的时间跨度很长，往往超过一年，甚至数年。

（2）开发产品的成本组成不同。房地产开发企业的产品种类多并且设计具有多样性导致开发产品的组成具有多样性。

（3）各步骤之间的成本不能明确区分。房地产开发周期长，涉及的施工单位多。房地产开发需要不同的施工单位协同作业，多步骤生产。但是各工种可能在同一时间同一地点进行平行交叉或者立体交叉作业，各生产步骤之间没有明显的时间界限或空间界限，难以核算各步骤开发产品的成本。

5．房地产开发企业产品售价与成本不配比

一般商品的售价总是围绕其成本上下波动，房地产开发企业的成本载体是整个建设工程，而销售则是以楼层和户型为单位，这样就造成了单个楼层或户型的售价明显与成本不配比的现象。通常，房地产开发企业的成本结转方法是：按照当期竣工后的核算对象的总成本除以总的开发建筑面积，再乘以销售面积得出本期的销售成本。这样均摊的结果没有考虑到房屋楼层、朝向的因素，在一定期间的经营成果可能不真实。