第三节 发达国家和地区房屋征收补偿借鉴

在发达国家和地区，土地以私有制为主导，房屋附属在土地之上，对土地财产的征收补偿相应包含了房屋征收补偿。由于市场经济发展充分，法律法规详细，政府权力受到严格制约，发达国家和地区的土地征收补偿制度比较完善，具有成熟的理论实践基础。

一 美国

美国虽然建国历史短，但借助发达的市场经济和完善的法律体系，成为当今全球公认的市场经济最发达的国家。在土地征收补偿方面，美国也有一套完备的制度体系。

（一）土地征收要经法律批准且程序正当

美国联邦宪法规定，国家严格保护公民的私有财产，非经法律授权及完善的程序，不得剥夺任何公民的生命权、发展权、财产权和自由权。地方各州，都不可以制定未经联邦政府授权和违反保护私人财产法律的地方法律法规。在征收私人土地财产时，只有法律规定领域的项目才可以征收，超出法律规定范围的则不可以征收。而且，要经过十分完备的程序才可以征收，包括：发布征收公告、评估财产损失、被征收人提出意见、听证、司法救济等。

（二）土地征收应基于公益目的

美国联邦宪法规定，只有基于公益目的的项目才可以征收私人土地财产。虽然美国法律没有具体规定哪些项目属于公共利益项目，但借助丰富的司法案例，以及司法机关的客观公正，法官可以比较准确地判定具体项目是否是公益项目。若非公益项目，不得征收私人土地财产。

（三）土地征收必须充分补偿

美国联邦宪法规定，经过法律的批准，可以征收私人财产权为公共利益服务。但必须给予被征收人充分的补偿。不仅要补偿被征收人的直接生产生活损失，还要补偿因财产被征收而带来的相关间接损失。充分的补偿，有效弥补了被征收人的损失，使其不因财产被征收人而遭受意外损失。

（四）土地征收争议解决方式

若对征收人给出的补偿标准不满，被征收人可以向征收评估鉴定委员会申请鉴定，若还不满意，则可以向法院提起诉讼，请求司法解决。法院严格按照法律精神和严密程序判定土地征收补偿争议，有效保护了被征收人的私人财产权益。

二 英国

英国历史悠久，是法律思想的重要发源地，也是发展最早的市场经济国家之一。英国的土地征收被称作“强制交易”，补偿制度也比较合理。

（一）土地征收的行使——公共利益

英国法律规定，只有为了公共利益的需要，才可以征收私人的财产权。非公共利益不得行使征收权，完全由交易双方自由商谈。法律法规的严密和有效的司法监督，避免了公共利益的滥用。

（二）土地征收补偿原则和标准

土地征收补偿完全按照交易双方在市场上的普通交易原则进行，一般以市场交易价格进行补偿。补偿标准包括土地价值损失、房屋价值损失、附属物价值损失、产权析割的损失、生产生活附加损失、他项权利损失（即给予被征收土地他项权利人的损失补偿）及其他相关损失补偿。充分的补偿，有效减少了被征收人的财产损失。

（三）土地征收补偿估价时点的确定

土地征收补偿估价时点的确定，直接与被征收人财产损失评估大小相关。一般会把征收通告日作为估价时点。若诉诸法庭，则以作出判决的前一日作为估价时点。当然，由于英国的房地产市场发展充分，正常情况下估价时点的变化对被征收财产的影响相对较小，若遇到房地产市场变化剧烈时期，则估价时点的变化对被征收财产的影响就会很大。

三 日本

日本是亚洲发展最早的工业国家，也是全球重要的市场经济大国。在日本，土地征收也叫土地征用，由于多山地，可供建设的土地十分有限，相应的土地征收补偿制度也比较严格。

（一）公益建设可以进行土地征收但需要进行补偿

日本《土地征用法》规定，关系到多数人的公益建设项目可以征收私人土地，但需要以被征收土地或周边土地的市场价格进行补偿，并详细列出了可以征收的三十五种情形。《日本国宪法》规定，为公共利益需要而征收私人土地时，对其造成的损失要进行充分的补偿。

（二）土地征收补偿范围广泛

日本的土地征收补偿比较充分，包括直接财产损失补偿（因土地被征收而直接造成的财产损失，如土地价值损失、附着物价值损失）、间接财产损失补偿（因土地被征收而间接造成的财产损失，如生产生活费用的增加、共同精神价值损失、就业价值损失、项目建设对生产生活的不良影响补偿）。总体来说，补偿标准较高。

四 新加坡

新加坡是东南亚的岛国，面积虽小，但凭借其独特的区位优势，发展迅速，成为亚洲乃至全球的航运中心和金融中心之一，严格的土地征收补偿制度是其发展的重要保障。

（一）土地征收程序完善

新加坡的《土地征用法》规定，只有为了公共利益的需要，方可征收私人所有的土地和房屋，虽然没有规定哪些项目属于公共利益，但完善的征收程序防范了政府征收权的滥用。这套程序包括：项目经济社会评估、提交征收申请、批准、公告。

（二）土地征收补偿客观充分

土地征收补偿标准的决定虽由政府决定，但具体补偿数额则以独立专业资产评估师测算的为准，并以征收补偿日的市场价值为基础。补偿范围包括被征收土地和附属物的损失、土地被分割造成的损失、对生产生活造成的不便的补偿、评估土地财产价值所需花费的有关费用。

五 中国香港

按照《中华人民共和国香港特别行政区基本法》的规定，香港的全部土地属于中华人民共和国所有，由香港特别行政区政府代为管理，所得收入全部归香港特别行政区政府支配。而且，土地使用人只拥有土地的使用权，所有权仍归国家（实际上是香港特别行政区政府）。由此，香港的土地征收制度也被称作“土地回收制度”。

（一）征收土地应以公益建设为目的

香港特别行政区《土地收回条例》规定，唯有在法律和规划规定的范围内，基于公共利益的发展项目才可以收回私人和单位的土地使用权。在此之外的项目不得强制收回私人和单位的土地使用权。

（二）征收土地补偿合理

为了公益建设的需要，香港在收回私人和单位的土地使用权时，需要对原土地使用权进行合理的补偿。不仅需要补偿土地和附属物的市场价值，还需要补偿因土地被收回而带来的生产、就业、教育、医疗等损失。若上述补偿还不足以保障被征收人正常的生产生活水平，政府可以追加一笔抚恤金。

六 中国台湾

中国台湾关于土地征收的制度比较全面，在征收的目的、程序、补偿等方面都有详细的规定。

（一）征收土地的公益性

台湾地区“土地法”载明，为了公共利益的建设需要，可以征收私人和单位的土地，但应严格限定在此公共利益的建设范围内。公共利益建设主要包括国防、交通、能源、政府办公、教育、医疗、慈善等建设。另外，台湾当局规定，为了经济政策调整的需要（可以看作全社会的公共需要），也可以征收私人和单位的土地，但严格限定在法定范围内。

（二）征收土地的补偿性

台湾当局对土地征收的补偿较多。主要有：土地价值的补偿、附属物价值的补偿、附属物迁移费的补偿、对邻近土地造成价值减损的补偿。这些项目的补偿都按照征收补偿时的市场价格进行。

七 借鉴与启示

当前，多数发达国家和地区都制定了较完善的土地征收补偿制度，在征收目的、征收范围、补偿标准、价格评估、争议解决途径等方面都具有详细可行的规定，给我国房屋征收补偿制度的完善提供了有益的帮助。

（一）房屋征收的公益目的

结合前述发达国家和地区的征收补偿制度可以看出，只有为了公共利益需要，才能征收私人房屋。关键是什么是公共利益以及如何界定公共利益。上述国家和地区的经验是，可以用列举的方式列出公益项目，但由于无法穷尽，需要严格的监督制度做保障。另一种方式是规定公共利益的要求，具体项目用法律法规和司法案例来判定，需要严密的法律体系和客观的司法制度。

（二）房屋征收的范围

房屋征收应严格基于公共利益，在确定了公共利益建设项目后，需要划定其详细的建设红线。超出红线的部分则不属于公共利益范围，不再属于征收范围而变成商业搬迁范围，要由投资人与搬迁人协商确定是否搬迁与搬迁的补偿标准。

（三）房屋征收的标准

由于房屋被征收，被征收人已经为了公益建设做出了牺牲。此时，需要按照法律规定和人道主义精神，给予被征收人充分的征收补偿，以弥补其损失。不仅需要补偿其直接损失，如房屋价值、附属物价值，还要补偿其间接损失，如生产生活损失、精神损失等。

（四）房屋征收价格评估

在房屋征收价值评估时，应由被征收人从全国符合征收评估资质的评估机构中随机挑选，以打破地域限制，规避行政机关对评估机构的不当干扰。评估机构应严格遵守评估的职业道德，选取合理方法，测算被征收房屋和附属物的市场价值。

（五）房屋征收争议解决途径

应设置多种争议解决途径，满足被征收人多样化的诉求。尤其是要发展非政府性的第三方鉴定机构，来客观评定纠纷的性质，为被征收人提供公益司法救济，切实保障被征收人的合法权益。